O mercado imobiliário em Portugal continua a manter-se no radar dos investidores nacionais e estrangeiros. E, nestas circunstâncias, as oportunidades nas vendas judiciais não são descuradas.

Há um facto inegável. Na maioria das situações, comprar um imóvel penhorado ou em venda nos processos de insolvência ou outros significa estar a negociar estes bens por montantes inferiores ao seu valor de mercado. Se nos posicionarmos na fase de venda em negociação particular, que normalmente ocorre depois de esgotadas outras modalidades de venda, como o leilão ou as propostas em carta fechada, a margem de negociação e possibilidade de fazer um bom negócio torna-se maior.

Para muitos investidores, atentos ao mercado, é nestes processos que residem boas oportunidades de investimento, seja na ótica da simples aquisição para uso próprio ou rentabilidade futura, seja numa perspectiva de compra para revenda. Ou simplesmente, para aplicação de capital com garantia de rendimento que não se conseguirá obter em contas ou aplicações bancárias ou operações financeiras.

Mas, para que toda a operação relacionada com a análise, negociação e compra de um imóvel nestas circunstâncias possa decorrer sem percalços e com a máxima segurança jurídica, aconselhamos sempre – sendo prática deste escritório – a realização da competente due diligence prévia à apresentação de uma proposta tendo em vista a aquisição do bem.

Assim, elencamos um conjunto de diligências que recomendamos e habitualmente são realizadas por este escritório com a finalidade de conhecer a real situação do bem que se pretende adquirir, seja qual for a sua natureza.

No campo das aquisições de bens imóveis penhorados ou em processos de insolvência, é habitual proceder-se a uma consulta e análise aos respectivos processos judiciais nos quais constam muitas das informações respeitantes aos referidos bens e todo o contexto em que os mesmos se encontram para venda.

Como complemento, não serão dispensáveis as reuniões com intervenientes processuais ou outras pessoas ou entidades (administradores de insolvência, advogados, agentes de execução, encarregados de venda, leiloeiras, credores, entidades administrativas, avaliadores, agências imobiliárias, entre muitos outros) a fim de obter informações adicionais, sempre que tal se mostrar necessário.

Outra das diligências imprescindível para aferir da situação do bem em venda consiste em passar para o terreno e realizar uma vistoria ao mesmo a fim de verificar se a sua situação real corresponde à descrita nos anúncios de venda. Não são raras as situações em que o comprador adquire um bem com determinadas características sem o conhecer previamente, constatando, a posteriori, a existência de divergências que não foram tidas em consideração e que lhe poderão causar prejuízo. Apesar de existirem mecanismos legais que possam determinar uma anulação da venda nestas circunstâncias, é por demais evidente que o recurso às vias judiciais para o efeito seja um caminho que todos pretenderão evitar.

Todas estas diligências não dispensarão uma análise minuciosa a outros elementos relevantes, como Certidões do Registo Predial nas quais constem as inscrições em vigor bem como das Cadernetas Prediais ou Certidões de Teor Matricial válidas e atualizadas; verificação de acordos ou contratos eventualmente celebrados com terceiros que se encontrem em vigor ou de servidões ou quaisquer restrições de utilidade pública, expropriações ou outras que possam afetar ou limitar a utilização ou propriedade do imóvel.

A Due Diligence incluirá ainda a realização de um estudo minucioso sobre o valor de mercado do imóvel, atendendo a diversos fatores que são determinados em função de cada negócio em concreto.

Do ponto de vista dos aspectos urbanísticos e licenciamento, para determinados imóveis é importante a obtenção e análise de plantas de localização e enquadramento do imóvel com os Planos Diretores Municipais vigentes, bem como a verificação de projetos (apresentados e ainda não aprovados) ou licenças camarárias ou ambientais emitidas ou a aguardar Alvarás de licença ou comunicação prévia de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou de demolição ou ainda a certificação de que se poderão encontrar a pagamento valores a título de taxas, emolumentos ou outros encargos decorrentes de tais licenças, projetos ou alvarás. 

Mas, para além dos descritos, há muitos outros detalhes sobre os imóveis que convém ter em conta antes da tomada de decisão (diga-se, a título de curiosidade, que é prática deste escritório percorrer cerca de uma centena de itens da check list de cada Due Diligence).

Com efeito, só com uma análise cuidada, detalhada e devidamente enquadrada se conseguirá obter todo um conjunto de informações que constituirão o relatório final a entregar ao investidor.

Qual a principal razão que torna a Due Diligence imprescindível para o sucesso do processo negocia? É ter-se acesso a informações concretas e privilegiadas sobre a situação do imóvel a ser adquirido, o que permitirá ao investidor tomar uma decisão assertiva, ponderando as oportunidades e os riscos associados ao negócio.

Portanto, somos de concluir que, só com a realização de uma adequada Due Diligence, é que o investidor conseguirá ter em mãos as informações necessárias para verificar a viabilidade do investimento e conferir se ele se encontra de acordo com seus os critérios de aquisição ou investimento.