Cryptocurrencies and blockchain – game-changers in real estate transactions

16 de outubro de 2022

CRYPTOCURRENCIES ARE AN INCREASINGLY COMMON MEANS OF CARRYING OUT TRANSACTIONS QUICKLY, SECURELY AND AT REDUCED COSTS, WITHOUT THE INTERVENTION OF ANY INTERMEDIARY ENTITIES. ESSENTIAL BUSINESS DISCOVERS MORE

Although the European Central Bank and Member-State governments — including the Portuguese – are wary, blockchain and cryptocurrencies are a fact of life and are here to stay.


And Residential Real Estate, arguably one of the main drivers of the Portuguese economy, will be revolutionised by blockchain technology in the same way that it is transforming so many other sectors of the economy such as banking.


Crypto-Certified Agent and
Legal Services Advisor for Legacis, José Branco, who was the guest speaker at the regular Real Estate Network Meet-Ups organized by the Estoril-based luxury estate agency Brightman Group, says that while for much of the general public the use cryptocurrencies and the concept of blockchain still remain a complex and even controversial subject, they will increasingly become a common means of carrying out property transactions and not only.


Speaking at the Liquid Lounge on Wednesday evening (12 October), José Branco explained to a group of 30 estate agents, business owners and investors that in short a blockchain transaction is “a digital transaction that is recorded on a public ledger”.


Blockchain is a peer-to-peer network that is above the internet and was introduced in 2008 as part of the proposal for Bitcoin, the virtual currency system that moved away from central bank control for the issuing of currency.


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A Autoridade Tributária (AT) clarificou, por via de informação vinculativa, que a tributação em IRS das mais-valias em criptoativos ocorre apenas no momento em que há conversão final para moeda fiduciária (euros). A conversão intermédia para stablecoin — quando meramente instrumental para chegar a euros — não desencadeia tributação imediata . Esta leitura foi divulgada na imprensa especializada e assenta numa informação vinculativa disponibilizada pela AT. Paralelamente, num parecer doutrinário com despacho de 31-10-2025 (proc. 28298) , a AT enquadrou rendimentos obtidos em trading de futuros com criptoativos como mais-valias de instrumentos financeiros derivados (art. 10.º, n.º 1, al. e) CIRS) , concluindo que o momento de tributação ocorre apenas na conversão para euros — ainda que haja registos internos ou conversões prévias em BTC/ETH/BNB. O parecer também explicita como declarar estes rendimentos no Modelo 3 (Anexo G – código G51 para rendimentos de entidades residentes; Anexo J – código G30 para rendimentos obtidos no estrangeiro). Importa recordar que a alienação de criptoativos detidos há mais de um ano está excluída de tributação. Se a cadeia for cripto → stablecoin (técnica) → EUR após 365+ dias desde a aquisição do ativo original , a mais-valia pode ficar excluída . Em cadeias complexas (ou em qualquer outra circunstância, recomendamos nós) a prova documental (extratos, tx-ids) é crucial.
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Por Antonio Carlos 21 de agosto de 2025
Nos últimos meses, ficou finalmente clarificado um tema que gerava confusão entre herdeiros e profissionais: a venda do quinhão hereditário (a posição do herdeiro numa herança ainda indivisa) não equivale à venda de um imóvel para efeitos de IRS. Em junho de 2025, o Supremo Tribunal Administrativo uniformizou a jurisprudência no sentido de não haver mais-valias em IRS quando o que se transmite é o direito à herança/quinhão. Pouco depois, a Autoridade Tributária alinhou a sua orientação interna, aplicando este entendimento aos procedimentos em curso, sem prejuízo dos prazos legais de reação e revisão. A distinção é simples e crucial: vender o quinhão (quota ideal numa universalidade) — não sujeito a IRS; vender um bem específico da herança (por exemplo, a casa X) — mantém-se sujeito às regras gerais de mais-valias. Para muitos contribuintes que pagaram IRS pela cessão do quinhão, isto abre a porta a reembolsos e juros, dentro dos prazos previstos na LGT e no CPPT. Neste artigo explicamos o que mudou, quem pode recuperar, que documentos reunir e quais os passos práticos para fazer valer os seus direitos.
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