O novo regulamento de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo no sector do imobiliário foi publicado em Diário da República no passado dia 2 de julho, estabelecendo a obrigatoriedade de recolher elementos de identificação de clientes da transação imobiliária, ou representantes, quando estabeleçam relações de negócio ou efetuem transações ocasionais de montante igual ou superior a 15 mil euros, independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações aparentemente relacionadas entre si.

Estão sujeitas à disciplina do novo regulamento, as entidades imobiliárias - independentemente da sua natureza financeira ou não financeira que exerçam as seguintes atividades imobiliárias ou, nos casos aplicáveis, pratiquem atos materiais de:

a) Mediação imobiliária;

b) Compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis;

c) Promoção imobiliária, consistindo no impulsionamento, programação, direção e financiamento, direta ou indiretamente, com recursos próprios ou alheios, de obras de construção de edifícios, com vista à sua posterior transmissão ou cedência, seja a que título for;

d) Arrendamento de bens imóveis.

O novo regulamento estabelece ainda que as entidades que exerçam atividades imobiliárias têm de recolher determinados elementos de identificação (referidos no Regulamento e nos artigos 24.º a 28.º da Lei n.º 83/2017, de 18 de Agosto, que estabelece medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo) respeitantes aos seus clientes, a cada um dos intervenientes na transação imobiliária e, sendo o caso, aos respetivos representantes, designadamente quando:

a) Estabeleçam relações de negócio;

b) Efetuem transações ocasionais de montante igual ou superior a (euro) 15 000, independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações aparentemente relacionadas entre si.

c) Se suspeite que as operações, independentemente do seu valor e de qualquer exceção ou limiar, possam estar relacionadas com o branqueamento de capitais ou com o financiamento do terrorismo;

d) Existam dúvidas sobre a veracidade ou a adequação dos dados de identificação dos clientes previamente obtidos.

Este novo regulamento, mantém também a obrigatoriedade de as entidades imobiliárias comunicarem ao IMPIC, nomeadamente, elementos relativos a contratos de arrendamento cujo valor de renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros

As entidades imobiliárias devem conservar, por um período de 7 anos o registo de determinados elementos respeitantes às partes envolvidas nas transações bem dos documentos comprovativos das operações efetuadas e dos competentes registos, de forma a permitir a sua reconstituição. Tais elementos, sublinha o regulamento, deve estar à disposição em permanência das entidades com competências na prevenção e combate ao Branqueamento de Capitais/Financiamento do Terrorismo (BC/FT), bem como à disposição do IMPIC, I. P., quando atue no exercício das suas competências.

O regulamento estabelece ainda que "as entidades com atividades imobiliárias, que exerçam atividade em território nacional, qualquer que seja a sua natureza jurídica e cujo número de colaboradores nas áreas comercial ou administrativa seja superior a cinco", deverão designar um elemento da sua direção de topo ou equiparado para zelar pelo controlo do cumprimento do quadro normativo em matéria de prevenção e combate ao Branqueamento de Capitais/Financiamento do Terrorismo.

Também em matéria de formação, este diploma preceitua que as entidades devam adotar medidas proporcionais aos respetivos riscos e à natureza e dimensão da sua atividade para que os seus dirigentes, trabalhadores e demais colaboradores, cujas funções sejam relevantes para efeitos da prevenção e combate do BC/FT, tenham um conhecimento adequado das obrigações decorrentes da Lei e da regulamentação que a concretiza, inclusive em matéria de proteção de dados pessoais

Exemplificação de indicadores de suspeição relacionados com a atividade imobiliária:

O novo regulamento contém uma lista exemplificativa de potenciais indicadores de suspeição a serem considerados pelas entidades obrigadas no âmbito do cumprimento do dever de exame e que resultam da análise do IMPIC, I. P. em colaboração com as autoridades de investigação criminal (Departamento Central de Investigação e Ação Penal da Procuradoria -Geral da República (DCIAP) e da Unidade de Informação Imobiliária da Polícia Judiciária)

Assim, o diploma elenca, a título meramente exemplificativo, os seguintes indicadores de suspeição relacionados com a atividade imobiliária:

1 — Transações envolvendo partes que não atuem em nome próprio, tentando ocultar a identidade do cliente real;

2 — Transações iniciadas em nome de uma pessoa e concluídas em nome de outra, sem uma explicação lógica para a mudança;

3 — Transações em que as partes não demonstram interesse particular nas características da propriedade (por exemplo, qualidade de construção, localização, data na qual será entregue, etc.);

4 — Transações envolvendo partes não interessadas na obtenção de um melhor preço para a transação ou em melhorar as condições de financiamento;

5 — Transações onde o comprador demonstra grande interesse em áreas específicas, sem questionar ou discutir o preço de compra;

6 — Transações efetuadas através de contrato, sem qualquer intenção das partes em conferir eficácia ao mesmo, ou onde tal intenção seja expressa, mas não formalizada;

7 — Transações envolvendo a mesma propriedade em momentos muito próximos no tempo (por exemplo, a compra e venda imediata de uma propriedade), com diferenças significativas (positivas ou negativas) entre o preço de compra e o preço de venda;

8 — Transações envolvendo instrumentos de pagamento de difícil rastreabilidade quanto à sua origem ou ao seu circuito (por exemplo, numerário ou cheques ao portador) ou em que o pagamento seja efetuado por cheque endossado por terceiros;

9 — Transações em que o registo de propriedade residencial é feito em nome de um mandatário (parente, amigo, sócio de negócio, advogado ou empresa legítima), sem que se vislumbre qualquer razão ou justificação lógica;

10 — Transações em que se verificam comportamentos suspeitos, por parte do vendedor ou do comprador, suscetíveis de indiciar que a propriedade poderá ser objeto de utilização para atividades criminosas;

11 — Transações em que o preço de venda de uma propriedade é significativamente inferior ao preço de compra, não tendo os valores de mercado diminuído significativamente;

12 — Transações em que em que o preço de venda de uma propriedade é inconsistente com a ocupação do comprador ou com o rendimento por ele auferido;

13 — Transações em que o comprador pretende pagar um adiantamento em numerário superior a mais de 10 % do preço do imóvel;

14 — Transações em que o comprador pretende pagar um adiantamento em numerário superior a €15.000,00; www.dre.pt N.º 127 2 de julho de 2021 Pág. 148 Diário da República, 2.ª série PARTE C

15 — Transações em que o comprador recusa ou dificulta a disponibilização ao notário do número da conta bancária onde os montantes envolvidos foram ou serão debitados;

16 — Transações em que o comprador recusa ou dificulta o pagamento do preço de venda por transferência bancária ou cheque, ainda que o montante seja superior a € 15.000,00.