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Maio 2, 2020

Pandemia não travou mercado imobiliário em Portugal. No 1º trimestre investimento ascendeu a €1.470 milhões

Research trimestral da JLL mostra que também os segmentos de escritórios e habitação apresentaram desempenhos positivos no trimestre. Impacto será sentido nos próximos meses.

A JLL acaba de divulgar o seu relatório trimestral Market Pulse, concluindo que, apesar de ter ficado marcado pela chegada da pandemia Covid-19, o 1º trimestre do ano manteve o desempenho forte dos últimos tempos no mercado imobiliário.

No investimento, a atividade cresceu mais de 3 vezes para os €1.470 milhões, enquanto nos escritórios a ocupação avançou 7%. A habitação, considerando o universo de vendas realizadas pela JLL, registou igualmente uma tendência de crescimento robusto. O retalho também manteve bons níveis de atividade no agregado do trimestre.

O mercado imobiliário iniciou o ano com tal robustez que a travagem da atividade nos últimos 15 dias de março devido à pandemia, não impactou o desempenho positivo do trimestre. Este é desde logo um ponto de partida positivo para a retoma pós Covid-19, que acreditamos que começará a desenhar-se a partir do terceiro ou, no limite, do quarto trimestre” começa por explicar Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL Portugal.

Contudo, devemos ter consciência de que as consequências da situação atual estão ainda por sentir. É inegável que os próximos meses vão ter abrandamentos significativos quer nos níveis de investimento quer de ocupação, bem como nos tempos de realização dos negócios. Ao mesmo tempo, o setor vai ter que lidar com novos desafios que vão exigir que o mercado se adapte. É o caso do teletrabalho, que se impôs de forma disruptiva devido à pandemia, mas que certamente é uma tendência que vai afetar o futuro do imobiliário. O maior uso da tecnologia e dos canais digitais nas vendas de imóveis também veio impor-se neste contexto e vai ficar”, nota o responsável.

No INVESTIMENTO, o imobiliário comercial atraiu €1.470 milhões no 1º trimestre de 2020, evidenciando um crescimento mais de 3 vezes superior face ao mesmo período de 2019 e refletindo um fluxo de operações que já se encontravam numa fase bastante avançada de concretização quando o vírus surgiu na Europa, no final de fevereiro.

Os setores de retalho, com um  peso de 55%, e de hotelaria, com um peso de 26%, foram os mais dinâmicos, destacando-se as operações de venda de 50% da posição da Sierra Prime num portefólio de 6 centros comerciais; e a venda do portefólio dos Hotéis Real.

Destacam-se ainda os escritórios, com uma quota de 17% e de onde se evidencia a operação de venda do portefólio PREOF com 52.000 m2 de escritórios.

As yields prime mantiveram-se em mínimos históricos, à exceção dos retail parks. Os dois segmentos que movimentaram o maior volume de investimento no trimestre deverão ser os mais afetados nos próximos meses, influenciados pelas quebras nos respetivos mercados ocupacionais.

Nos ESCRITÓRIOS, a ocupação trimestral em Lisboa ascendeu a 44.671 m2, mais 7% do que em 2019. Março trouxe já algum abrandamento ao mercado, mas não o suficiente para travar os resultados agregados, os quais continuaram a refletir o contraste de uma elevada procura com a escassez de espaços de qualidade, ficando a taxa de disponibilidade em 5,4%.

Neste período, as zonas do CBD, Parque das Nações e Corredor Oeste concentraram 75% da área ocupada, com quotas semelhantes em torno dos 25%. A renda prime manteve-se nos 25€/m2/mês.

Para 2020, está previsto chegarem ao mercado 9 novos edifícios num total de 70.000 m2, parte dos 527.000 mprevistos para os próximos anos.

A pandemia, contudo, poderá afetar os planos de desenvolvimento da construção e o take-up, embora fique claro que, independentemente do ritmo futuro do mercado, os espaços de escritórios terão que adaptar-se às novas formas de teletrabalho que deverão passar a marcar o setor.

No RETALHO, o trimestre começou animado com procura e atividade tanto no comércio de rua como nos centros comerciais, com evidência para a restauração, que foi a área mais dinâmica.

Este tipo de negócio abrange cada vez mais zonas, incluindo eixos anteriormente focados noutros tipos de oferta, como a rua Castilho, São Bento e Santos, onde existe uma crescente procura para a instalação de restaurantes.

As rendas mantiveram-se estáveis face ao trimestre anterior em todos os destinos de comércio de rua em Lisboa, com o Chiado a liderar nos 145€/m2/mês, seguido pela Baixa, nos 140€/m2/mês, e pela Avenida da Liberdade, em 110€/m2/mês. Nos centros comerciais, a renda foi de 125€/m2/mês, igualmente estabilizada.

Contudo, o trimestre acabou com um estado de emergência que obrigou a um fecho generalizado das lojas. A reabertura progressiva do comércio de rua está planeada para o início de maio, mas permanece uma elevada incerteza neste setor.

Face à atual situação, as marcas têm estado a rever os canais de distribuição e as compras online vão continuar a ter um papel importante nesta fase.

Na HABITAÇÃO, um dos segmentos que tem provado ser mais resiliente, com um aumento da procura online e sem que os negócios tenham parado completamente, o ano também arrancou em força.

Apesar de ainda não haver dados oficiais do INE relativos às vendas para este período, a JLL registou uma tendência de crescimento robusto neste trimestre, com as suas vendas de habitação a aumentarem16% face ao trimestre homólogo.

E, não obstante, ter marcado a chegada do Covid-19 ao país, março foi o mês mais forte do trimestre. Zonas emergentes como o Beato ou, nos arredores de Lisboa, Dafundo e Miraflores, registaram um considerável aumento de procura.

Oriundos de 47 país distintos, os compradores internacionais foram novamente o principal motor da procura, concentrando 57% das casas vendidas pela JLL neste período.

Em termos de preços, o segmento premium é liderado pelos 10.500€/m2 da Avenida da Liberdade, seguidos pelos 9.000€/m2 do Chiado/Príncipe Real e 7.500€/m2 da Zona Histórica, estando as restantes zonas de Lisboa a transacionar entre os 6.500€/m2 e os 5.000€/m2.

No atual contexto de pandemia, os clientes, quer portugueses quer estrangeiros, continuam bastante interessados neste mercado, antecipando-se que o principal impacto no segmento premium seja sobretudo a nível da dilatação entre o prazo de apresentação dos imóveis e da decisão de concluir o negócio.

Para concluir, Pedro Lancastre, acrescenta: “Mesmo nestes tempos tão adversos de paralisação global, temos o feedback de que os investidores e compradores, quer nacionais quer estrangeiros, mantêm um elevado interesse por Portugal. Estão conscientes de que atravessamos uma situação complexa, mas encaram-na como temporária, além de que se trata de um mal que afeta todos à escala global. Não é um exclusivo do nosso país! Isto, para dizer que o investimento vai voltar e os negócios vão retomar na segunda metade do ano. Portugal fez um percurso muito sólido de posicionamento internacional na última década, que não vai ser anulado por este vírus”.

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Author: António Delgado

Advogado, Fundador e Coordenador dos Escritórios Legacis-International Law Office e Assessor para Negócios e Investimentos Imobiliários. Membro Fundador da Diáspora Legal Network (Rede Internacional de Juristas) e Membro da AEA-International Lawyers Network.